Józef Wojciechowski przyznaje, że budowanie kolejnych osiedli mieszkaniowych na Białołęce już dawno go przestało ekscytować. Dlatego kupił wyspę na Seszelach, na której chce zbudować 1000 luksusowych apartamentów i butikowy hotel. Czy wie, na co się porywa i czy to nie jest zbyt „egzotyczny” projekt dla polskiego dewelopera?
Forbes: Jak pan przewiduje rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym?
Józef Wojciechowski, prezes J.W. Construction: Na razie, jak to mówią, jest flat. Żeby wyjść z zastoju, musi się zadziać kilka rzeczy. Cen wykonawstwa już nie zmienimy, bo ludzie muszą dobrze zarabiać. Ale trochę stanieć powinna, na co liczę, ziemia. Przede wszystkim musi jednak spaść koszt pieniądza, to pobudzi siłę nabywczą polskiego konsumenta, który jednocześnie z roku na rok coraz więcej zarabia. Myślę, że w ciągu roku możemy zejść do stóp procentowych na poziomie 3–4 proc. Poza tym trochę już funkcjonuję na tym rynku i mnóstwo razy widziałem, jak takie minikryzysy dobrze robią branży, oczyszczając rynek, sprowadzając niektóre ceny czy anomalie do normy.
A co będzie z cenami mieszkań?
Na razie nie zdrożeją, ale też nie liczyłbym na spadek cen. Chyba że ktoś będzie miał jakąś końcówkę mieszkań i będzie chciał zamknąć projekt, to wtedy sprzeda je taniej. Teraz jest ostatni dobry moment, żeby móc spokojnie sobie poszukać fajnego apartamentu w dobrej cenie, bo jak koszt pieniądza spadnie, to ceny znowu ruszą w górę.
Dużo pan pracuje? Zarządza firmą codziennie?
Nie, w firmie bywam raz w tygodniu. Jak musimy podjąć jakąś ważną decyzję, na przykład w sprawie zakupu gruntu, to łączę się na Teamsach. Ale wychodzę z założenia, że nie ma sensu tracić życia na przejazdy do firmy i siedzenie za biurkiem. Trzeba się oszczędzać. I angażować w rzeczy, które faktycznie warto robić, bo są ważne.
Co dziś jest dla was ważne biznesowo? Jako pierwsi w połowie lat 90. odkryliście Tarchomin i Białołękę, budując tam nowe, przystępne cenowo osiedla mieszkaniowe dla rodzącej się wtedy klasy średniej. To się już skończyło?
Nie. Dalej tam budujemy dwa kolejne osiedla na gruntach, które kupiliśmy 15–20 lat temu. To się tak szybko nie skończy, tam jeszcze jest trochę gruntów do zabudowania. Ale realizowanie kolejnych takich inwestycji to jest już trochę automat, ja już tym bezpośrednio się nie zajmuję.
To co dziś angażuje twórcę jednej z największych polskich firm deweloperskich?
Seszele.
Chodzi o spędzanie wakacji na tych tropikalnych wyspach na Oceanie Indyjskim? To chyba jedna z najdroższych turystycznych destynacji.
Nie, my tam inwestujemy.
Budujecie osiedla mieszkaniowe?
Prawie [śmiech]. Wygraliśmy przetarg na zagospodarowanie nowej wyspy. Zbudujemy tam butikowy hotel oraz tysiąc apartamentów. Do tego oczywiście dołożymy całą infrastrukturę z mariną, restauracjami, basenami i miejscami do rekreacji.
Kupiliście tropikalną wyspę?
Mamy dzierżawę wieczystą na 99 lat, co w tamtych warunkach oznacza własność.
Seszele to klasyczna rajska destynacja dla bogatych turystów, którzy generują ponad 70 proc. PKB kraju. Skąd ten pomysł, by po 30 latach budowania osiedli mieszkaniowych w Warszawie, Krakowie i Szczecinie wejść na rynek ekskluzywnej infrastruktury hotelowej na wyspach oddalonych o 7 tys. kilometrów, które pewnie widziała jedynie garstka Polaków?
Po pierwsze, w J.W. Construction mamy segment hotelowy, a w sytuacji stagnacji w mieszkaniówce to jest dziś dla nas najbardziej rosnący i najbardziej rentowny biznes. Po drugie, ja bardzo lubię Seszele. Sporo podróżowałem po świecie i te malownicze wyspy są moim ulubionym wakacyjnym miejscem. Kupiłem tam nawet dużą działkę, świetnie zlokalizowaną nad samym oceanem, planując zbudować sobie drugi dom.
I co, zmieniły się priorytety?
Projekt zatrzymała pandemia covid. A później dojrzałem do tego, że nie jest mi potrzebny kolejny całoroczny dom. Wystąpiłem więc do lokalnych władz o zgodę na zbudowanie tam butikowego hotelu. W trakcie rozmów spytali mnie, czy skoro chcę inwestować w hotel, to może chciałbym zrobić coś na większą skalę. Z założenia oni bardzo niechętnie dają zgody na budowanie nowych hoteli, bo nie nastawiają się na masowego turystę. Ale mi zaoferowali możliwość zakupu całej nowej wyspy i postawienia tam hotelu i apartamentów.
Nowej wyspy? A co tam było wcześniej?
Była wyspa zalana wodą.
Czyli została usypana od zera, tak jak w Dubaju czy Chinach, gdzie na płyciznach rekultywuje się i szlifuje dno, i rozsypuje piasek?
Dokładnie. Zaskoczyło mnie, jak ta technologia się rozwinęła i jak szybko taką wyspę można dziś „zbudować”. Robi to wrażenie, a jednocześnie technicznie nie jest zbyt skomplikowane. Żeby taka wyspa była stabilna, piasek – z której powstaje – jest kompresowany warstwa po warstwie. Następnie za pomocą walców powierzchnia jest spłaszczona i dodawane są geowłókniny albo powłoki betonowe, zapobiegające erozji i chroniące wyspę przed działaniem prądów oceanicznych i sztormów. Nadaje się jej precyzyjny kształt, wykorzystując technologię GPS.
Na najbardziej znanej sztucznej wyspie – Palm Jumeirah – połączonej z Dubajem znajduje się aż 30 hoteli.
Nasza wyspa aż tak spektakularna nie będzie. Zgodnie z ustaleniami możemy na niej mieć około 100 tys. mkw. PUM-u [powierzchni użytkowej mieszkalnej – red.], do tego dochodzi hotel. A biorąc pod uwagę, że nie będziemy budować jak w Polsce 40-metrowych apartamentów, tylko stawiamy na luksusowe 100-metrowe powierzchnie, to wychodzi około 1000 apartamentów. Na realizację całej tej inwestycji mamy 12 lat. Planujemy zagospodarować połowę wyspy do 2033 roku.
Rozumiem, że te apartamenty będą oferowane globalnie, że nie nastawiacie się jakoś specjalnie na polskich klientów?
Na pewno to nie jest projekt pod Polskę, pozycjonujemy się na klientów raczej z różnych stron świata. Ale oczywiście z racji naszej działalności tu na miejscu polscy klienci na pewno będą dobrze „zaopiekowani”. Szczególnie że ceny takich apartamentów będą bardzo konkurencyjne. Szacuję, że na poziomie mieszkań na Białołęce…
Co? Apartamenty z wyższej półki na rajskiej wyspie w cenie „warszawskiego osiedla-sypialni”? Jak to się spina?
Powiem tylko tyle, że teren na Seszelach pozyskaliśmy tam za około jedną trzecią tego, co musielibyśmy zapłacić w Warszawie. Do tego cały proces przygotowania do budowy jest tam szybszy.
Ale budowanie na wyspie, gdzie wszystko trzeba dowieźć, łącznie z ekipami budowlanymi, na pewno tanie nie jest. Do tego dochodzi nadzorowanie inwestycji oddalonej o 7 tys. km…
Na razie nie zamierzamy tworzyć własnych struktur budowlanych. Skorzystamy z usług miejscowej dużej firmy budowlanej albo z oferty którejś z firm dubajskich. One swoją działalnością obejmują cały region, a na swoim rynku mają teraz zastój. W efekcie mają dość konkurencyjne ceny, od jednego z takich budowlanych koncernów dostaliśmy ofertę budowy na poziomie 1500 dol. za mkw. A ja w Warszawie muszę być przygotowany na prawie dwa razy wyższe stawki. Dlatego w Polsce przy tych cenach ziemi, robocizny i słabym rynku dla konsumenta, dla którego barierą jest dostęp do drogich kredytów, deweloperka mieszkaniowa stała się średnio atrakcyjna.
Do tego rozumiem, że nudna. Ciekawiej jest chyba zbudować fajny hotel na Seszelach niż kolejne osiedle mieszkaniowe niewiele różniące się od tego, położonego po sąsiedzku?
To fakt. Aktualnie pracujemy nad koncepcją architektoniczną zagospodarowania wyspy, zatrudniając do tego cztery topowe pracownie z Portugalii, Izraela i Dubaju.
Ale nie ograniczamy się do Seszeli. Na dniach ruszymy z hotelową inwestycją w Krakowie…
…o tym projekcie rozmawialiśmy jeszcze przed pandemią.
Czekamy już na ostatnią zgodę na zagospodarowanie terenu wokół hotelu. Faktycznie, pandemia nas zastopowała. Później, jak wróciliśmy do inwestycji, to odbiliśmy się od skostniałego systemu administracyjnego i biura konserwatora zabytków. Wydawało mi się, że pod tym względem to Warszawa jest rekordzistką, ale w Krakowie trwa to jeszcze dłużej.
Bo na hotel adaptujecie dawną modernistyczną siedzibę PKO BP sprzed 100 lat.
To jest architektoniczna perła, która jeszcze przed II wojną światową stała się wizytówką Krakowa. Jest świetnie położona, w bliskiej odległości Wawelu oraz Kazimierza. Zdobywanie pozwoleń zabrało nam więcej czasu, niż zakładaliśmy, ale jak to mówią: „co się odwlecze, to nie uciecze”. W międzyczasie pozyskaliśmy od Marriotta bardzo fajną markę JW Marriott, to ich najbardziej ekskluzywny brand. Marriott do rozbudowy sieci JW Marriott podchodzi bardzo selektywnie i jest wymagający, tym większy to dla nas prestiż. Za krakowski projekt odpowiada moja córka Wiktoria, która była w Madrycie oglądać ich hotel.
Czyli Marriott stracił sentyment do Polski? Ostatnio było głośno o tym, że po 35 latach wyszedł ze swojej flagowej inwestycji w naszym kraju – „warszawskiego Marriotta” przy Dworcu Centralnym.
Zabawne, nie? To była jakaś specyficzna sytuacja, ale jak nie wiadomo, co chodzi, to zazwyczaj chodzi o pieniądze. My budujemy jeszcze jeden hotel w Jachrance również pod auspicjami Marriotta. To będzie 200-pokojowy obiekt zlokalizowany nad wodą, nad Zalewem Zegrzyńskim. Może uda się go uruchomić nawet jeszcze w przyszłym roku pod bardziej masową marką AC Marriott. Do tego mamy 5-gwiazdkowy hotel w Krynicy Górskiej i 4-gwiazdkowy w Szczecinie, warszawski Aparthotel położony przy nowym centrum biznesowym na bliskiej Woli oraz pozycjonowane w bardziej popularnym segmencie hotele 500. I rozpoczynamy jeszcze jeden hotelowy projekt w Gdyni.
Jaki zwrot daje wam biznes hotelowy?
Dobrze na nim zarabiamy. Średnio to jest około 7 proc. rocznie na poniesionych nakładach.
Nabywcy apartamentów w condohotelach mogą pozazdrościć. A deweloperzy, którzy oferowali takie lub wyższe stopy zwrotu, jak Baltic Wave czy Lake Hill, są w sanacji albo restrukturyzacji.
Wygrywamy naszym 30-letnim doświadczeniem, pewne znaczenie ma też to, że budujemy dla siebie. Szukamy też innowacji. Hotel nad Zalewem Zegrzyńskim jest produktem modułowym, zrobionym z modułów wyprodukowanych w naszej fabryce w Tłuszczu. W ten sam sposób budujemy obiekt w Gdyni. To jest nasza przewaga, bo przy dzisiejszym koszcie pieniądza możemy budować o połowę krócej, a to daje duże oszczędności.
Rozumiem, że nie każde osiedle da się tak zbudować. Ograniczeniem jest na przykład wysokość zabudowy.
Modułowa budowa sprawdza się najlepiej do czterech kondygnacji. W tej chwili na pięć budowanych przez nas osiedli mieszkaniowych dwa robimy z modułów i planujemy dwa kolejne w tej technologii.
To nie są pana pierwsze projekty budownictwa modułowego, korzystaliście z tych rozwiązań w J.W. Construction jeszcze pod koniec lat 90.
To było zupełnie coś innego. Modułowe robiliśmy tylko łazienki.
Pamiętam z tamtych czasów historię, że ktoś robił parapetówkę i ta łazienka podczas imprezy zaczęła mu się składać.
[Śmiech] Nie, no aż tak źle nie było. Wtedy korzystaliśmy z modułów, bo nie byliśmy w stanie pozyskać jakościowych wykonawców na rynku. W tej opowieści było chyba trochę przesady. Nasza fabryka modułów uruchomiona w 2019 roku działa w zupełnie innej technologii.
Coś pana ostatnio pozytywnie zaskoczyło?
Wygrałem proces o zniesławienie wytoczony Jackowi Żalkowi, byłemu wiceministrowi z rządów PiS.
O co poszło?
Pomówił mnie, robiąc nam czarny PR. W „Forbesie” o tym nie pisaliście, ale jego oskarżenia z kosmosu powielały wszystkie brukowce i serwisy internetowe. Ale tak naprawdę chodziło o coś innego. Mieliśmy spór z jednym człowiekiem ze Śląska dotyczący nieruchomości we Wrocławiu. Rozstrzygnęliśmy go w zasadzie na naszą korzyść, ale prawdopodobnie temu człowiekowi doradzono, żeby posłużył się posłem Jackiem Żalkiem, ministrem w rządzie PiS-u. Ten zaatakował mnie, myśląc, że może coś w ten sposób jeszcze ugra. Wytoczyłem Żalkowi trzy powództwa, w tym jedno karne. Na razie rozstrzygnięte zostały dwa, oba na moją korzyść. Może wyroki nie są tak wysokie, o jakie wnosiliśmy, ale myślę, że i tak go to nauczyło, żeby zachowywać się przyzwoicie.