Czym zakup na rynku pierwotnym różni się od wtórnego?

Rynek pierwotny to lokale sprzedawane po raz pierwszy, zwykle w stanie deweloperskim i nierzadko przed zakończeniem budowy. Kupujący dostaje nowe instalacje, 5-letnią rękojmię i ustawową ochronę wpłat. W zamian czeka na klucze i sam finansuje wykończenie. Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym sprowadza się zwykle do tego, czy kupujący woli sprawdzać dokumenty inwestycji, czy stan techniczny używanego lokalu.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, zanim wybierzesz lokal?

Pierwsze cztery wskazówki dotyczą samego mieszkania i jego otoczenia. Tych cech nie zmienisz po podpisaniu umowy.

1. Odwiedź okolicę o różnych porach dnia

Lokalizacja jest jedynym parametrem, którego nie da się poprawić remontem. Zmierz realny czas dojazdu do pracy w godzinach szczytu i sprawdź odległość do przystanku, sklepu, szkoły oraz przychodni. Przyjedź też wieczorem i w weekend, bo ruchliwa ulica, zakład produkcyjny albo lokal gastronomiczny dają o sobie znać o różnych godzinach.

2. Sprawdź, co powstanie za oknem

Widok z dnia zakupu nie jest gwarantowany. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pokazuje, czy na sąsiedniej działce może stanąć kolejny budynek albo droga o dużym natężeniu ruchu. Plan udostępnia urząd gminy, zwykle także w formie mapy internetowej.

3. Oceń układ i ekspozycję, a nie sam metraż

Dwa lokale o tej samej powierzchni mogą różnić się liczbą ustawnych ścian i długością korytarza. Sprawdź na rzucie, gdzie zmieści się szafa, stół i biurko. Okna od południa i zachodu dają najwięcej światła, a sypialnia od północy lub wschodu nagrzewa się latem wolniej.

4. Policz pełny koszt zakupu

Cenę lokalu kształtują lokalizacja, metraż, piętro, standard wykończenia i wyposażenie osiedla. Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi publikować na własnej stronie cenę za metr, cenę całkowitą, ceny pomieszczeń przynależnych i pozostałe opłaty. Do kwoty z cennika dolicz:

• miejsce postojowe i komórkę lokatorską,
• taksę notarialną i wypisy aktów,
• opłaty sądowe, czyli 100 zł za założenie księgi wieczystej i 200 zł za wpis własności,
• 200 zł opłaty sądowej i 19 zł PCC od hipoteki przy zakupie na kredyt,
• prowizję i ubezpieczenia wymagane przez bank,
• wykończenie i wyposażenie lokalu,
• miesięczne opłaty do wspólnoty.
• Podatku PCC w wysokości 2% tutaj nie ma, ponieważ sprzedaż jest objęta VAT wliczonym w cenę.

O co pytać przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym w sprawie inwestycji?

Druga grupa wskazówek dotyczy firmy, gruntu i zabezpieczenia pieniędzy. To, o co pytać przy zakupie mieszkania, zmienia się wraz z etapem rozmowy. Na pierwszym spotkaniu liczą się dane spółki i działki, a przed podpisaniem umowy harmonogram wpłat i kary.

1. Zweryfikuj sprzedającego i grunt

Większość informacji znajdziesz w publicznych rejestrach, bez wizyty w biurze sprzedaży.

Hipoteka banku finansującego budowę jest zjawiskiem typowym. Zapytaj wtedy o zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.

2. Wybierz etap budowy świadomie

Zakup na wczesnym etapie daje największy wybór lokali, ale wymaga zaufania do projektu. Wizualizacja pokazuje zamysł architekta, a nie gotowy budynek. Dlatego obejrzyj ukończone osiedla tej samej firmy i porozmawiaj z mieszkańcami. 

J.W. Construction działa od ponad trzech dekad, więc jakość wykonania możesz sprawdzić na zamieszkanych osiedlach w: 

• Warszawie, 
• Chorzowie,
• Szczecinie.

3. Upewnij się, jak chronione są Twoje wpłaty

Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. nakazuje prowadzić dla inwestycji mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku otwartym bank wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Przy zamkniętym robi to dopiero po przeniesieniu własności. 

Wpłaty obejmuje też Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zwraca pieniądze między innymi po upadłości dewelopera lub banku. Składkę odprowadza deweloper, a jej stawka wynosi obecnie 0,45% wpłat przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym.

Umowa, terminy i odbiór lokalu

Ostatnie trzy wskazówki dotyczą dokumentów, które podpisujesz. Lista kontrolna nie zastępuje przy tym znajomości samej procedury. Kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku obejmuje rezerwację, umowę deweloperską, odbiór i akt przenoszący własność, a każdy z tych etapów ma własne terminy.

1. Przeczytaj umowę deweloperską przed wizytą u notariusza

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego, a wynikające z niej roszczenie trafia do księgi wieczystej. Poproś o projekt z wyprzedzeniem i sprawdź w nim:

• cenę końcową oraz harmonogram wpłat,
• powierzchnię lokalu i sposób rozliczenia różnicy po obmiarze,
• standard wykończenia opisany materiałami, a nie ogólnikami,
• termin zakończenia budowy i termin przeniesienia własności,
• kary umowne za opóźnienie po obu stronach,
• miejsce postojowe i komórkę lokatorską wraz z ceną i formą własności.

Odsetki za Twoje opóźnienie w płatności nie mogą być wyższe niż kary umowne zastrzeżone na Twoją rzecz.

2. Przygotuj się na przesunięcie terminu

Opóźnienia wynikają z pogody, dostaw materiałów, procedur administracyjnych albo kłopotów wykonawcy. Zaplanuj zapas czasu między terminem z umowy a wypowiedzeniem najmu lub sprzedażą dotychczasowego lokalu. 

Jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, ustawa pozwala wyznaczyć mu dodatkowe 120 dni. Po ich bezskutecznym upływie możesz odstąpić od umowy i zachować prawo do kary umownej.

3. Odbierz lokal z protokołem

Odbiór techniczny to moment na wykrycie usterek, zanim zakryje je wykończenie. Najczęściej dotyczą one:

• pionów i kątów ścian oraz równości posadzek,
• montażu, szczelności i szyb w oknach,
• instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej,
• wentylacji,
• zgodności lokalu z rzutem z umowy.

Każdą wadę wpisz do protokołu. Deweloper ma 14 dni na odpowiedź i 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad. Przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru. Pomoc inżyniera z miernikami zmniejsza ryzyko przeoczenia.

Co zrobić po odbiorze mieszkania?

Rękojmia trwa 5 lat i obejmuje wady fizyczne lokalu oraz części wspólnych. Usterki ujawnione po przeprowadzce zgłaszaj pisemnie. Przed remontem poproś o dokumentację przebiegu instalacji, żeby nie przewiercić przewodu lub rury.

Rękojmia nie chroni przed pożarem, zalaniem ani kradzieżą. Polisa powinna działać od dnia odbioru kluczy, a przy kredycie bank wymaga ubezpieczenia murów z cesją na swoją rzecz. Na czas wykończenia sprawdź, czy ubezpieczyciel nie wyłącza szkód powstałych podczas prac remontowych. Osobna polisa może obejmować także lokal w budowie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy warto kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Tak, jeśli zależy Ci na nowym budownictwie, 5-letniej rękojmi oraz ochronie wpłat przez rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Trzeba jednak doliczyć koszt wykończenia i czas oczekiwania na klucze przy lokalu w budowie.

Jak krok po kroku kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Najpierw sprawdzasz inwestycję i prospekt informacyjny, potem podpisujesz umowę rezerwacyjną, a następnie umowę deweloperską u notariusza i wpłacasz transze na rachunek powierniczy. Po zakończeniu budowy odbierasz lokal protokołem i podpisujesz akt przenoszący własność.

Co po zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Po podpisaniu aktu przenoszącego własność sąd wpisuje nabywcę do księgi wieczystej, a właściciel w ciągu 14 dni składa w urzędzie gminy informację IN-1 do podatku od nieruchomości. Kolejne kroki to ubezpieczenie lokalu, umowy z dostawcami mediów i wykończenie.

Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania z rynku pierwotnego?

Zakup na rynku pierwotnym nie podlega PCC w wysokości 2%, bo cena zawiera VAT, który dla mieszkań do 150 m² wynosi 8%. Przy kredycie hipotecznym dochodzi jedynie 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.