Czym jest rękojmia przy zakupie nieruchomości?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne sprzedanej rzeczy. Wynika bezpośrednio z Kodeksu cywilnego i obowiązuje niezależnie od woli stron. Oznacza to, że deweloper nie może jej wyłączyć ani ograniczyć w umowie zawieranej z konsumentem.

W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera szczególne znaczenie ma tzw. rękojmia deweloperska, która chroni kupującego przez 5 lat od dnia przeniesienia własności. To znacznie dłuższy termin niż w przypadku zakupu towarów konsumpcyjnych.

Wady fizyczne obejmują sytuacje, w których nieruchomość nie ma właściwości, o których deweloper zapewniał, lub nie nadaje się do celu wynikającego z umowy. Wady prawne dotyczą natomiast m.in. obciążeń nieruchomości prawami osób trzecich.

Warto jednak pamiętać, że ochrona ta ma swoje granice. To, czego nie obejmuje rękojmia deweloperska, to przede wszystkim: 

• uszkodzenia mechaniczne powstałe z winy lokatora,
• usterki wynikające z naturalnego zużycia materiałów czy braku należytej konserwacji,
• wady, o których kupujący wiedział w momencie podpisywania aktu notarialnego i na które świadomie się zgodził. 

Czym jest gwarancja i kto jej udziela?

Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie producenta lub sprzedawcy, które wykracza poza obowiązki ustawowe. Jej treść, zakres i czas trwania określa gwarant w dokumencie gwarancyjnym. Oznacza to, że warunki gwarancji mogą się znacznie różnić w zależności od wystawcy.

W budownictwie gwarancji udzielają często producenci materiałów budowlanych lub instalacyjnych, a niekiedy sam deweloper. Jej zakres może obejmować: 

• określone elementy wykończenia, 
• instalacje,
• urządzenia zamontowane w lokalu. 

Warto sprawdzić dokument gwarancyjny jeszcze przed odbiorem mieszkania.

Rękojmia a gwarancja – kluczowe różnice 

Różnice między gwarancją a rękojmią dotyczą kilku istotnych obszarów. 

Okres rękojmi a okres gwarancji – co warto wiedzieć?

Przy zakupie nieruchomości termin rękojmi wynosi 5 lat od daty odbioru lokalu. To czas, w którym możesz skutecznie dochodzić swoich praw wobec dewelopera, jeśli ujawnią się wady fizyczne lub prawne.

Gwarancja na poszczególne elementy wyposażenia czy instalacji może być krótsza lub dłuższa. Producenci okien, drzwi lub urządzeń grzewczych udzielają gwarancji zazwyczaj na kilka lat. Warto więc zbierać i przechowywać wszystkie dokumenty gwarancyjne przekazane przy odbiorze mieszkania.

Termin na zgłoszenie wady w ramach rękojmi wynosi rok od jej wykrycia. Jeśli wada ujawni się np. w czwartym roku od odbioru, masz jeszcze rok na złożenie reklamacji, o ile nie minął pięcioletni termin rękojmi.

Czego możesz żądać w ramach rękojmi a co w ramach gwarancji?

W przypadku rękojmi kupujący może żądać: 

• naprawy wady, 
• wymiany rzeczy na wolną od wad, 
• obniżenia ceny,
• odstąpienia od umowy, gdy wada jest istotna. 

Deweloper ma prawo wybrać sposób usunięcia wady, jednak musi to zrobić w rozsądnym terminie.

Przy gwarancji zakres żądań określa dokument gwarancyjny. Gwarant może ograniczyć się wyłącznie do naprawy lub wymiany konkretnego elementu. Dlatego przy poważniejszych wadach rękojmia daje często szersze uprawnienia niż gwarancja.

Możesz korzystać z obu instrumentów niezależnie. Jeśli gwarant odmówi uwzględnienia reklamacji gwarancyjnej, nadal przysługuje Ci rękojmia, o ile wada mieści się w jej zakresie i termin jeszcze nie upłynął.

Rękojmia a gwarancja - którą wybrać przy wadach nieruchomości?

Wybór między rękojmią a gwarancją zależy od charakteru wady i tego, kto jest zobowiązany do jej usunięcia. Przy wadach konstrukcyjnych, nieszczelnościach czy błędach wykonawczych właściwą drogą jest zazwyczaj rękojmia, ponieważ odpowiada za nie bezpośrednio deweloper.

Gwarancja sprawdzi się przy reklamacji konkretnego urządzenia lub elementu wyposażenia od producenta. Warto jednak pamiętać, że jej warunki mogą być węższe niż wynikające z rękojmi uprawnienia. Przed złożeniem reklamacji sprawdź, który tryb jest dla Ciebie korzystniejszy w konkretnej sytuacji.

Jeśli zależy Ci na pewności, że za jakością mieszkania stoi rzetelny deweloper, sprawdź ofertę: 

• dewelopera w Warszawie,
• dewelopera w Gdańsku. 

J.W. Construction dostarcza rzetelnych informacji technicznych i dba o przejrzystość na każdym etapie zakupu.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Co jest lepsze: rękojmia czy gwarancja?

Rękojmia wynika z ustawy i zawsze przysługuje kupującemu, niezależnie od woli dewelopera. Gwarancja jest dobrowolna i jej zakres zależy od gwaranta. Przy wadach nieruchomości rękojmia daje zwykle szerszą ochronę.

Kiedy można skorzystać z rękojmi?

Możesz skorzystać z rękojmi, gdy wada ujawni się w ciągu 5 lat od odbioru nieruchomości. Reklamację należy zgłosić w ciągu roku od wykrycia wady.

Kiedy obowiązuje rękojmia, a kiedy gwarancja?

Rękojmia obowiązuje zawsze przy sprzedaży nieruchomości przez dewelopera. Gwarancja obowiązuje wyłącznie wtedy, gdy gwarant wystawił i przekazał dokument gwarancyjny. Oba mechanizmy mogą obowiązywać jednocześnie.

Jakie wady podlegają rękojmi?

Rękojmia obejmuje wady fizyczne, czyli niezgodność nieruchomości z umową lub zapewnieniami dewelopera, oraz wady prawne, takie jak obciążenie lokalu prawami osób trzecich. Nie obejmuje wad powstałych z winy kupującego ani wad, o których wiedział przy zakupie.