Czym jest umowa przyrzeczona i jaką rolę pełni przy zakupie nieruchomości?

Umowa przyrzeczona to finalny dokument, który przenosi własność nieruchomości z jednej strony na drugą. W odróżnieniu od wcześniejszych etapów procesu zakupowego, ten dokument nie jest zapowiedzią ani zobowiązaniem do zawarcia transakcji w przyszłości – jest samą transakcją. Po jej podpisaniu stajesz się pełnoprawnym właścicielem lokalu.

Przyrzeczona umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To bezwzględny wymóg prawny przy przenoszeniu własności nieruchomości w Polsce. Notariusz weryfikuje tożsamość stron, stan prawny lokalu oraz kompletność wymaganych dokumentów, a następnie sporządza akt, który stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej.

Umowa przyrzeczona powinna zawierać:

• dokładne oznaczenie nieruchomości - numer lokalu, metraż, kondygnacja, adres,
• cenę sprzedaży i sposób jej zapłaty,
• oświadczenie sprzedającego o prawie własności i braku obciążeń,
• datę wydania nieruchomości kupującemu,
• dane osobowe obu stron.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia transakcji w przyszłości. Określa warunki, na jakich dojdzie do sprzedaży, ale sama w sobie własności nie przenosi. Umowa przyrzeczona jest natomiast realizacją tego zobowiązania. To właśnie ona kończy cały proces zakupu.

Różnica jest istotna pod względem prawnym. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron i daje kupującemu roszczenie o zawarcie umowy docelowej. Umowa przyrzeczona to już skutek prawny, czyli realne przeniesienie tytułu własności. Między jedną a drugą upływa zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od etapu budowy i czasu na uzyskanie kredytu.

Na rynku pierwotnym pomiędzy etapem rezerwacji a podpisaniem aktu końcowego funkcjonują też inne dokumenty. Umowa deweloperska to specyficzny instrument ochronny regulowany ustawą o ochronie praw nabywcy, który poprzedza umowę przyrzeczoną przy zakupie mieszkania od dewelopera. 

Z kolei umowa rezerwacyjna mieszkania jest pierwszym krokiem, który blokuje lokal dla konkretnego kupującego przed podpisaniem kolejnych dokumentów.

Kiedy podpisuje się umowę przyrzeczoną i jakie są jej koszty?

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej wynika z wcześniej podpisanej umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. Zazwyczaj strony ustalają konkretną datę lub wskazują przedział czasowy, w którym musi dojść do finalizacji transakcji. 

Warto pilnować tego terminu. Jeśli któraś ze stron bez uzasadnionego powodu uchyla się od podpisania aktu, druga może dochodzić swoich praw na drodze sądowej lub żądać odszkodowania. Przy umowie zawartej w formie notarialnej na etapie przedwstępnym kupujący ma nawet prawo żądać przymusowego przeniesienia własności.

Koszty umowy przyrzeczonej ponosi zazwyczaj kupujący, choć strony mogą w tej kwestii dowolnie się umówić. Na ostateczną kwotę składają się:

• taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości nieruchomości i jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości - dotyczy rynku wtórnego; przy zakupie od dewelopera kupujący płaci VAT zawarty w cenie,
• opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej,
• koszt wypisów aktu notarialnego.

Umowa przyrzeczona przy zakupie mieszkania od dewelopera - na co zwrócić uwagę?

Przy transakcjach na rynku pierwotnym umowa przyrzeczona jest zwieńczeniem całego procesu, który obejmuje rezerwację, umowę deweloperską i odbiór lokalu. Przed jej podpisaniem warto upewnić się, że deweloper uzyskał wszystkie wymagane zgody administracyjne i że lokal nie ma istotnych usterek, które nie zostały odnotowane podczas odbioru technicznego.

J.W. Construction przykłada dużą wagę do przejrzystości dokumentacji na każdym etapie sprzedaży, dzięki czemu klienci wiedzą, czego mogą oczekiwać i jakie kroki muszą podjąć przed podpisaniem aktu notarialnego.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości i chcesz poznać aktualną ofertę, sprawdź: 

• mieszkania na sprzedaż w Warszawie,
• mieszkania na sprzedaż w Gdańsku,

dostępne w inwestycjach J.W. Construction.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Co to jest umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona to finalny dokument przenoszący własność nieruchomości. Zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi realizację zobowiązań wynikających z wcześniej podpisanej umowy przedwstępnej lub deweloperskiej.

Czy umowa przyrzeczona to to samo co akt notarialny?

Tak. Umowa przyrzeczona dotycząca nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Bez tej formy przeniesienie własności nieruchomości nie jest prawnie skuteczne.

Jakie są koszty umowy przyrzeczonej?

Do kosztów zalicza się taksę notarialną, opłatę za wpis do księgi wieczystej oraz - przy rynku wtórnym - podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Łączna kwota zależy od ceny nieruchomości i wynosi zazwyczaj od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Czy umowa przyrzeczona przenosi własność?

Tak. To właśnie umowa przyrzeczona, w odróżnieniu od umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, skutkuje realnym przeniesieniem prawa własności nieruchomości na kupującego.