Czym jest ustawa deweloperska i co reguluje?

Ustawa deweloperska to akt prawny, który określa zasady, na jakich deweloper może sprzedawać mieszkania i domy jednorodzinne osobom fizycznym. Jej głównym celem jest ochrona nabywcy, który wpłaca pieniądze na etapie budowy, zanim jeszcze lokal zostanie przekazany. Przepisy precyzują, jakie obowiązki ciążą na deweloperze, jak powinna wyglądać umowa, w jaki sposób zabezpieczone są wpłacane środki oraz jakie prawa przysługują kupującemu przy odbiorze nieruchomości.

Ustawa deweloperska w 2026 roku - najważniejsze zmiany

Planowane na 2026 rok zmiany w ustawie deweloperskiej koncentrują się na kilku kluczowych obszarach:

• powiązanie ceny z metrażem – art. 5a wymusza podawanie ceny w oparciu o faktyczną powierzchnię wyliczoną według ściśle określonej normy,
• ujednolicenie norm pomiarowych – obowiązek wskazania konkretnej normy pomiaru dla nowych inwestycji (przepisy nie działają wstecz),
• zakaz waloryzacji na niekorzyść nabywcy – deweloper nie może jednostronnie podnieść ceny mieszkania po podpisaniu umowy,
• precyzyjne umowy rezerwacyjne – nowe wymogi co do treści dokumentu oraz jasne zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej,
• transparentność ofert – obowiązek podawania szczegółowych danych technicznych już na etapie reklamy i ogłoszeń,
• ochrona rękojmi – zabezpieczenie roszczeń kupujących nawet w przypadku likwidacji spółki celowej dewelopera,
• rozbudowa portalu DOM – szerszy dostęp do danych o inwestycjach deweloperskich w ogólnopolskim systemie.

Co zmieniła nowa ustawa deweloperska z 2022 roku?

Najważniejszą zmianą było objęcie ochroną szerszego kręgu transakcji. Nowe przepisy dotyczą nie tylko umów zawieranych przed zakończeniem budowy, ale też sprzedaży lokali gotowych, jeśli nie były wcześniej użytkowane. Zmieniły się również zasady działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz wymagania dotyczące mieszkaniowych rachunków powierniczych:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – deweloperzy odprowadzają składki na fundusz, z którego wypłacane są środki nabywcom w razie upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy z winy dewelopera. Składka zależy od rodzaju rachunku powierniczego.
• mieszkaniowy rachunek powierniczy – środki wpłacane przez kupujących trafiają na specjalny rachunek i są wypłacane deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków, na przykład po zakończeniu kolejnego etapu budowy lub po przeniesieniu własności.
• obowiązek informacyjny – deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny, który zawiera dane o inwestycji, gruncie, stanie prawnym nieruchomości oraz harmonogramie prac.
• zasady odbioru lokalu – kupujący ma prawo uczestniczyć w odbiorze technicznym i zgłaszać usterki. Deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia w określonym terminie.

Ustawa deweloperska a metraż i cena mieszkania – co musisz wiedzieć?

Jednym z najczęstszych źródeł nieporozumień między kupującymi a deweloperami jest sposób liczenia powierzchni użytkowej. Różne normy budowlane mogą dawać odmienne wyniki dla tego samego lokalu, co wpływa na ostateczną cenę. Zmiany planowane na 2026 rok mają na celu ograniczenie tej niejasności poprzez wymóg wskazania konkretnej normy już w ofercie sprzedaży.

Kupujący będzie mógł porównywać oferty różnych deweloperów na bardziej przejrzystych zasadach. Warto jednak pamiętać, że nowe przepisy obejmą wyłącznie inwestycje, na które pozwolenie na budowę zostanie wydane po dacie wejścia nowelizacji w życie. 

Przy zakupie mieszkania w starszych projektach nadal warto dokładnie sprawdzić, jak deweloper oblicza metraż i czy cena ofertowa odpowiada rzeczywistej powierzchni.

Kiedy ustawa deweloperska nie ma zastosowania?

Przepisy ustawy deweloperskiej nie obejmują wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Warto wiedzieć, w jakich przypadkach ich ochrona Ci nie przysługuje:

• Zakup mieszkania na rynku wtórnym, czyli od poprzedniego właściciela, a nie dewelopera.
• Nabycie nieruchomości komercyjnych, takich jak lokale usługowe czy biurowe, nieobjętych przepisami ustawy.
• Zakup lokalu przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, jeśli transakcja jest związana z tą działalnością.
• Inwestycje realizowane na podstawie pozwoleń wydanych przed datami granicznymi wskazanymi w przepisach, o ile strony zdecydowały się na stosowanie starej ustawy na zasadach przejściowych.

J.W. Construction dba o to, by każdy klient miał pełną jasność co do formy prawnej zawieranej transakcji i przysługujących mu uprawnień, niezależnie od etapu inwestycji.

Ustawa deweloperska a zakup mieszkania u dewelopera w 2026 roku

Jeśli rozważasz zakup nowego mieszkania, zmiany w ustawie deweloperskiej bezpośrednio wpływają na warunki, jakich możesz oczekiwać od sprzedającego. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź kilka kluczowych kwestii:

1. Czy deweloper prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy i jakiego jest rodzaju?
2. Czy prospekt informacyjny zawiera wszystkie wymagane dane, w tym informacje o obciążeniach gruntu?
3. Jak deweloper liczy metraż i według jakiej normy podaje powierzchnię lokalu?
4. Jakie są warunki odstąpienia od umowy i czy klauzula waloryzacyjna ceny jest zgodna z nowymi przepisami?
5. Jak wygląda procedura odbioru technicznego i w jakim terminie deweloper zobowiązuje się usuwać usterki?

Warto te pytania zadać na etapie pierwszego kontaktu z biurem sprzedaży. Rzetelny 

• deweloper w Chorzowie,
• deweloper w Ożarowie Mazowieckim,
• udzieli odpowiedzi bez zbędnej zwłoki.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Na czym polega ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska reguluje zasady sprzedaży mieszkań i domów przez deweloperów osobom fizycznym. Określa obowiązki dewelopera, wymagany zakres umowy, zasady ochrony wpłaconych środków oraz prawa kupującego przy odbiorze i reklamacji nieruchomości.

Kiedy nie stosujemy nowej ustawy deweloperskiej?

Nowa ustawa nie ma zastosowania przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym, przy transakcjach między przedsiębiorcami w ramach działalności gospodarczej oraz przy nabyciu nieruchomości komercyjnych nieobjętych przepisami ustawy. Nie dotyczy też inwestycji realizowanych na podstawie przepisów przejściowych według starej ustawy.

Jakie są nowe przepisy deweloperskie?

Zmiany planowane na 2026 rok obejmują między innymi obowiązek powiązania ceny z metrażem według wskazanej normy, zakaz jednostronnej waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy, nowe wymogi dla ogłoszeń i umów rezerwacyjnych oraz rozszerzenie ochrony rękojmi przy likwidacji spółki celowej dewelopera.

Czy ustawa deweloperska obejmuje gotowe mieszkania?

Od 2022 roku przepisy obejmują również sprzedaż gotowych lokali, które nie były wcześniej użytkowane. Ochrona wynikająca z ustawy przysługuje więc nie tylko przy zakupie mieszkania w trakcie budowy, ale też bezpośrednio po jej zakończeniu, jeśli lokal trafia do pierwszego nabywcy.