Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali w budynku. Powstaje automatycznie w chwili, gdy zostanie wyodrębniony pierwszy lokal. Nie potrzebuje statutu, rejestracji ani zgody mieszkańców, a członkostwo wynika z samego faktu posiadania mieszkania.

Zadaniem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Należą do niej grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi, takie jak klatki schodowe, dach, elewacja, windy i instalacje. Wspólnota może zaciągać zobowiązania, zawierać umowy, pozywać i być pozywana. Za jej długi właściciele odpowiadają w części odpowiadającej swoim udziałom.

Zasady zależą od wielkości budynku. Gdy lokali jest nie więcej niż trzy, do zarządu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. W większych budynkach właściciele wybierają zarząd albo powierzają zarząd profesjonalnemu zarządcy. Zebranie właścicieli odbywa się co najmniej raz w roku, w pierwszym kwartale. Zatwierdza ono sprawozdanie zarządu i plan gospodarczy na kolejny rok.

Uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów, więc właściciel większego lokalu ma silniejszy głos.

Jak działa spółdzielnia mieszkaniowa?

Spółdzielnia jest odrębnym podmiotem z osobowością prawną, który działa na podstawie statutu. Jej najwyższym organem jest walne zgromadzenie, a bieżącą działalność prowadzi zarząd kontrolowany przez radę nadzorczą. Jedna spółdzielnia zarządza często kilkudziesięcioma budynkami.

Zasoby spółdzielni obejmują lokale o trzech tytułach prawnych:

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które można sprzedać i przekazać w spadku,
• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, niezbywalne i niedziedziczne,
• odrębną własność lokalu wyodrębnionego z zasobów spółdzielni.

Nowych praw własnościowych nie ustanawia się od 31 lipca 2007 r., a istniejące można przekształcić w odrębną własność. Członkostwo w spółdzielni przysługuje osobom, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Właściciel lokalu wyodrębnionego nie musi być członkiem.

Gdy w budynku spółdzielczym wyodrębniono część lokali, formalnie istnieje tam wspólnota. Zarząd nieruchomością wspólną nadal sprawuje jednak spółdzielnia, która działa jak zarządca powierzony. Przepisów o zebraniu właścicieli w takiej sytuacji się nie stosuje.

Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?

Różnicę między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową najłatwiej pokazać na przykładzie remontu dachu. We wspólnocie właściciele sami głosują nad zakresem prac i wybierają wykonawcę spośród ofert. 

W spółdzielni o kolejności remontów w budynkach decydują jej organy. Ta sama różnica między wspólnotą a spółdzielnią widoczna jest w opłatach, które we wspólnocie dotyczą wyłącznie jednego budynku.

Jak przejść ze spółdzielni do wspólnoty?

Przepisy przewidują dwie drogi. Pierwsza działa automatycznie. Gdy wszystkie lokale w budynku zostaną wyodrębnione, a spółdzielnia przestanie być właścicielem któregokolwiek z nich, do zarządu stosuje się ustawę o własności lokali.

Druga droga wymaga uchwały. Większość właścicieli lokali, liczona według udziałów w nieruchomości wspólnej, może zdecydować o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali. Uchwała nie może naruszać praw członków spółdzielni do ich lokali.

Po przejściu właściciele nadal uczestniczą w kosztach mienia spółdzielni, z którego korzystają, na przykład osiedlowych dróg czy placów zabaw.

Wspólnota w nowym budynku z rynku pierwotnego

W budynkach deweloperskich wspólnota powstaje wraz z wyodrębnieniem pierwszego mieszkania. Do czasu sprzedaży wszystkich lokali deweloper jest jej członkiem i głosuje udziałami lokali, które jeszcze do niego należą. Zarząd często sprawuje na początku zarządca wskazany w umowie sprzedaży, a właściciele mogą go zmienić uchwałą.

J.W. Construction przekazuje nabywcom przy odbiorze kluczy dane zarządcy nieruchomości i wysokość zaliczek, więc od pierwszego miesiąca wiesz, ile i komu płacisz za utrzymanie budynku. Forma zarządu ma znaczenie także przy zakupie na rynku wtórnym. 

Do listy tego, o co pytać przy zakupie mieszkania, dopisz wysokość zaliczek, stan funduszu remontowego i plany remontowe na najbliższe lata.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Kiedy spółdzielnia staje się wspólnotą?

Przepisy o wspólnocie zaczynają obowiązywać, gdy wszystkie lokale w budynku zostaną wyodrębnione, a spółdzielnia przestanie być właścicielem któregokolwiek z nich. Wcześniej właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o przejściu na zasady ustawy o własności lokali większością głosów liczoną według udziałów.

Na czym polega wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę tworzą z mocy prawa wszyscy właściciele lokali w budynku, a jej zadaniem jest zarządzanie gruntem i częściami budynku służącymi wszystkim mieszkańcom. Decyzje zapadają w uchwałach, w których głos każdego właściciela waży tyle, ile jego udział.

Jakie są plusy i minusy wspólnoty mieszkaniowej?

Zaletami są bezpośredni wpływ na remonty i wybór zarządcy, osobny budżet budynku oraz jawne rozliczenia. Wadą jest odpowiedzialność właścicieli za zobowiązania wspólnoty w wysokości udziałów i konieczność samodzielnego podejmowania decyzji.

Jak przejść ze spółdzielni do wspólnoty?

Właściciele wyodrębnionych lokali podejmują uchwałę większością głosów liczoną według udziałów, że do zarządu nieruchomością stosuje się ustawę o własności lokali. Następnie wybierają zarząd lub zarządcę, a spółdzielnia rozlicza z nimi fundusz remontowy i nakłady na remonty.