Czym jest zadatek na mieszkanie?

Zadatek to kwota przekazywana sprzedającemu przy zawarciu umowy, która zabezpiecza jej wykonanie. Reguluje go art. 394 Kodeksu cywilnego. Najczęściej zastrzega go umowa przedwstępna, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w określonym terminie.

Taka wpłata pełni trzy funkcje. Potwierdza, że umowa została zawarta. Dyscyplinuje obie strony, bo wycofanie się kosztuje. Zastępuje też odszkodowanie, ponieważ strona poszkodowana nie musi wykazywać wysokości szkody.

Ile wynosi zadatek na mieszkanie?

Na pytanie, ile procent wynosi zadatek na mieszkanie, przepisy nie odpowiadają. Kodeks nie wyznacza ani dolnej, ani górnej granicy, więc kwotę ustalają strony. W praktyce jest to najczęściej 5–10% ceny, rzadziej do 20%.

Na wysokość wpływają cena lokalu, czas do umowy przyrzeczonej i sposób finansowania. Niższy zadatek ogranicza ryzyko kupującego, który czeka na decyzję banku. Wyższy mocniej wiąże sprzedającego, gdy na lokal jest wielu chętnych.

Zadatek na zakup mieszkania a niewykonanie umowy

Los wpłaconej kwoty zależy od tego, kto i dlaczego nie doprowadził do transakcji.

Odstąpienie nie wymaga wyznaczania drugiej stronie dodatkowego terminu. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Zadatek a zaliczka na mieszkanie

Zaliczka jest wyłącznie częścią ceny wpłaconą z góry. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, wraca do kupującego w całości, bez względu na to, kto zawinił. Strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania, ale musi udowodnić szkodę i jej wysokość.

Różnicę widać na przykładzie wpłaty 60 000 zł. Przy zaliczce kupujący, który się wycofa, odzyskuje całą sumę. Przy zadatku nie odzyskuje nic, a sprzedający w odwrotnej sytuacji oddaje 120 000 zł. O charakterze wpłaty decyduje treść umowy, dlatego sformułowanie „zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego" usuwa wątpliwości.

Zadatek na mieszkanie a kredyt

Bank traktuje zadatek jako część wkładu własnego, bo kwota wchodzi do ceny. Kłopot pojawia się przy decyzji odmownej. Brak finansowania obciąża co do zasady kupującego, co oznacza utratę wpłaty. Chroni przed tym klauzula, która powinna określać:

• liczbę banków, w których złożysz wniosek,
• termin na uzyskanie decyzji kredytowej,
• dokument potwierdzający odmowę,
• termin i sposób zwrotu zadatku.

Datę umowy przyrzeczonej ustal z zapasem. Analiza wniosku, wycena nieruchomości i przygotowanie umowy kredytowej zajmują zwykle kilka tygodni.

Zadatek czy opłata rezerwacyjna na rynku pierwotnym?

Przy zakupie nowego lokalu pierwszą wpłatę przewiduje zazwyczaj umowa rezerwacyjna mieszkania. Opłata rezerwacyjna działa inaczej niż zadatek, a jej zasady określa ustawa deweloperska:

• wysokość nie może przekroczyć 1% ceny lokalu,
• kwota jest zaliczana na poczet ceny po zawarciu umowy deweloperskiej,
• opłata wraca do kupującego, gdy bank odmówi kredytu,
• deweloper zwraca ją w podwójnej wysokości, jeśli nie wykona swoich zobowiązań z umowy rezerwacyjnej.

Kolejne płatności trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy według harmonogramu z umowy deweloperskiej. Doradcy J.W. Construction przedstawiają ten harmonogram jeszcze przed rezerwacją, dzięki czemu wiesz, ile środków własnych potrzebujesz na każdym etapie, zanim zwiążesz się umową.

Jak prawidłowo wpłacić zadatek?

Najbezpieczniejszy jest przelew, bo zostawia ślad w historii rachunku. W tytule wpisz słowo „zadatek", adres lokalu i datę umowy przedwstępnej. Przy płatności gotówką zadbaj o pisemne pokwitowanie albo zapis w umowie potwierdzający odbiór pieniędzy.

Sama umowa powinna zawierać:

• dane stron i opis lokalu z numerem księgi wieczystej,
• cenę sprzedaży,
• kwotę zadatku i sposób jej przekazania,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• zasady zwrotu przy odmowie kredytu.

Forma aktu notarialnego daje dodatkową ochronę. Pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży zamiast samego rozliczenia zadatku.

Zadatek na wynajem mieszkania – wzór zapisu

Przy najmie zadatek stosuje się wtedy, gdy lokal zwolni się dopiero za kilka tygodni, a strony chcą go zarezerwować. Nie jest tym samym co kaucja. Kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego w czasie trwania najmu, a zadatek samo zawarcie umowy. Przykładowy zapis może wyglądać tak:

„Najemca wpłaca Wynajmującemu zadatek w kwocie … zł w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa najmu nie zostanie zawarta do dnia … z przyczyn leżących po stronie Najemcy, Wynajmujący zatrzymuje zadatek. Jeżeli nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po stronie Wynajmującego, zwraca on Najemcy zadatek w podwójnej wysokości w terminie 7 dni. Po zawarciu umowy najmu zadatek zostaje zaliczony na poczet kaucji."

Wzór wymaga dopasowania do konkretnej sytuacji, zwłaszcza kwoty i terminów. Kwota zwykle odpowiada jednemu miesięcznemu czynszowi.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Ile powinien wynosić zadatek za mieszkanie?

Przepisy nie określają wysokości zadatku, a strony najczęściej ustalają go na poziomie 5–10% ceny, rzadziej do 20%. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to zwykle 30 000–60 000 zł.

Co jest lepsze dla kupującego: zaliczka czy zadatek?

Zaliczka jest bezpieczniejsza, gdy finansowanie nie jest pewne, bo wraca w całości niezależnie od przyczyny niezawarcia umowy. Zadatek lepiej chroni przed wycofaniem się sprzedającego, który musiałby zwrócić dwukrotność wpłaty.

Czy zadatek za mieszkanie jest zwrotny?

Zadatek wraca do kupującego, gdy strony rozwiążą umowę za porozumieniem albo gdy za jej niewykonanie nie odpowiada żadna z nich lub odpowiadają obie. Jeśli z transakcji wycofuje się kupujący, sprzedający może zatrzymać całą kwotę.