Najpierw pieniądze czy akt notarialny? Jak wygląda standardowa procedura?

W polskim prawie obowiązuje jasna zasada: własność nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego. Oznacza to, że to właśnie ten dokument jest punktem centralnym całej transakcji. Standardowy schemat wygląda następująco: strony spotykają się u notariusza, podpisują akt, a płatność następuje w tym samym dniu lub bezpośrednio po podpisaniu.

Najczęściej stosuje się przelew bankowy realizowany w dniu podpisania aktu. Sprzedający otrzymuje środki na konto zazwyczaj w ciągu kilku godzin, a niekiedy w kolejnym dniu roboczym. Ważne jest, aby termin i sposób płatności były precyzyjnie zapisane w treści samego aktu notarialnego, co chroni obie strony transakcji.

Warto pamiętać, że przed aktem notarialnym przenoszącym własność strony często podpisują umowę przedwstępną. To właśnie na jej podstawie kupujący wpłaca zadatek lub zaliczkę, rezerwując nieruchomość i potwierdzając wolę jej nabycia.

Czym różnią się zadatek, zaliczka i depozyt notarialny?

Zanim dojdzie do podpisania aktu przenoszącego własność, strony mogą zdecydować się na różne formy zabezpieczenia płatności. Każda z nich działa inaczej i niesie inne konsekwencje:

• zadatek – jeśli kupujący wycofa się z transakcji, traci wpłaconą kwotę, jeśli sprzedający odstąpi od umowy, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości,
• zaliczka – w odróżnieniu od zadatku, zaliczka podlega zwrotowi w każdej sytuacji, bez dodatkowych sankcji dla żadnej ze stron,
• depozyt notarialny – kupujący wpłaca środki na specjalny rachunek prowadzony przez notariusza. Notariusz przekazuje je sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu i spełnieniu ustalonych warunków. To rozwiązanie zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa obu stron.

Wybór odpowiedniego zabezpieczenia zależy od specyfiki transakcji oraz stopnia wzajemnego zaufania stron. Depozyt notarialny jest szczególnie polecany przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, gdy kupujący chce mieć pewność, że pieniądze trafią do sprzedającego dopiero po formalnym przeniesieniu własności.

Zakup mieszkania od dewelopera – kiedy płacisz i gdzie trafiają Twoje pieniądze?

Transakcja na rynku pierwotnym rządzi się nieco innymi zasadami. Kupując nowe mieszkanie, podpisujesz najpierw umowę deweloperską, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania i przeniesienia na Ciebie własności lokalu. Płatności są w tym przypadku rozłożone w czasie i realizowane etapami, zgodnie z harmonogramem budowy.

Kluczowym elementem ochrony kupującego jest tutaj mieszkaniowy rachunek powierniczy. To specjalny rachunek bankowy, na który trafiają Twoje wpłaty. Środki są przechowywane przez bank i przekazywane deweloperowi dopiero po zrealizowaniu kolejnych etapów budowy lub po przeniesieniu własności. Dzięki temu mechanizmowi Twoje pieniądze są chronione nawet w przypadku problemów finansowych dewelopera. 

Wybierając sprawdzonego dewelopera, takiego jak J.W. Construction, zyskujesz dodatkowy spokój i pewność, że cała procedura przebiegnie zgodnie z najwyższymi standardami bezpieczeństwa. 

Ostatnim krokiem w transakcji z deweloperem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Następuje to po zakończeniu budowy, odbiorze mieszkania i uregulowaniu całości ceny. Dopiero wtedy stajesz się formalnym właścicielem nieruchomości, a akt własności mieszkania trafia do ksiąg wieczystych.

Zakup mieszkania na kredyt – najpierw pieniądze czy akt notarialny w przypadku finansowania bankowego?

Gdy kupujesz mieszkanie z pomocą kredytu hipotecznego, procedura jest bardziej złożona. Bank uruchamia środki dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i złożeniu odpowiednich dokumentów. Schemat wygląda wówczas następująco:

• Podpisujesz akt notarialny przenoszący własność nieruchomości.
• Składasz w banku dokumenty potwierdzające zawarcie transakcji, w tym odpis aktu notarialnego.
• Bank weryfikuje dokumenty i uruchamia wypłatę kredytu na konto sprzedającego.
• Sprzedający otrzymuje środki zazwyczaj w ciągu kilku dni roboczych od podpisania aktu.

To oznacza, że sprzedający przez krótki czas po podpisaniu aktu formalnie traci własność nieruchomości, ale jeszcze nie otrzymał pełnej zapłaty. Dlatego tak ważne jest, aby w akcie notarialnym znalazły się zapisy precyzujące termin płatności oraz konsekwencje jego niedotrzymania. Notariusz może też złożyć odpis aktu bezpośrednio do banku, przyspieszając tym samym uruchomienie kredytu.

Jeśli szukasz mieszkania w stolicy, sprawdź mieszkania na sprzedaż w Warszawie z oferty J.W. Construction.

Jak zadbać o bezpieczeństwo transakcji?

Samo rozstrzygnięcie kwestii kolejności płatności i podpisania aktu to dopiero początek. Bezpieczna transakcja wymaga kilku dodatkowych działań, które warto podjąć niezależnie od tego, czy kupujesz od osoby prywatnej, czy od dewelopera.

• Sprawdź stan księgi wieczystej nieruchomości przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.
• Zweryfikuj tożsamość sprzedającego oraz jego prawo do dysponowania nieruchomością.
• Upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, której sprzedający nie zobowiązał się spłacić przed transakcją.
• Zadbaj o precyzyjne zapisy dotyczące terminu i sposobu płatności w akcie notarialnym.
• Rozważ depozyt notarialny, jeśli zależy Ci na maksymalnym zabezpieczeniu środków.

Jeśli rozważasz zakup nowego mieszkania, odkryj nowe inwestycje w Gdańsku realizowane przez J.W. Construction.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Kiedy płatność przy akcie notarialnym?

Płatność najczęściej następuje w dniu podpisania aktu notarialnego lub bezpośrednio po nim. Dokładny termin powinien być zapisany w treści aktu. Przelew bankowy realizowany w dniu podpisania dokumentu jest najczęściej stosowanym rozwiązaniem.

Jak nie dać się oszukać przy sprzedaży nieruchomości?

Przed transakcją sprawdź księgę wieczystą nieruchomości, zweryfikuj tożsamość sprzedającego i upewnij się, że lokal nie jest obciążony hipoteką. Skorzystaj z depozytu notarialnego, jeśli chcesz mieć pewność, że pieniądze trafią do sprzedającego dopiero po przeniesieniu własności.

Kiedy przelać pieniądze przy zakupie mieszkania?

Standardowo przelew wykonuje się w dniu podpisania aktu notarialnego lub zgodnie z terminem wskazanym w jego treści. Przy zakupie na kredyt bank uruchamia środki po dostarczeniu odpisu aktu, co może potrwać kilka dni roboczych.

Czy notariusz przekazuje akt notarialny do banku?

Tak, notariusz może przesłać odpis aktu notarialnego bezpośrednio do banku finansującego zakup. Przyspiesza to procedurę uruchomienia kredytu i sprawia, że sprzedający szybciej otrzymuje należne środki.