Koszty notarialne przy zakupie domu – z czego się składają?

Całkowity koszt aktu notarialnego przy zakupie domu to nie tylko taksa notarialna. Na finalną kwotę składa się kilka osobnych pozycji, które notariusz uwzględnia w rozliczeniu. Zrozumienie każdej z nich pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy finalizowaniu transakcji.

Pełne koszty notarialne przy zakupie domu obejmują:

• taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości - dotyczy rynku wtórnego,
• opłatę sądową za wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł),
• opłatę sądową za wpis hipoteki, jeśli zakup finansowany jest kredytem (200 zł),
• podatek PCC 19 zł,
• wynagrodzenie notariusza za wypisy aktu notarialnego (6 zł netto za każdą stronę).

Przy zakupie domu z rynku pierwotnego kupujący jest zwolniony z PCC, ponieważ cena zawiera już podatek VAT. To istotna różnica w porównaniu z rynkiem wtórnym, gdzie podatek od czynności cywilnoprawnych potrafi być jednym z największych składników łącznego kosztu transakcji.

Taksa notarialna – ile wynosi koszt aktu notarialnego przy zakupie domu?

Taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i określa maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza. Notariusz może pobrać kwotę niższą niż wynikająca z tabeli, jednak nie wyższą. Stawki są degresywne, co oznacza, że procentowy udział taksy maleje wraz ze wzrostem wartości nieruchomości.

Do podanych kwot należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Warto też pamiętać, że wypis aktu notarialnego to dodatkowy koszt liczony od liczby stron dokumentu. Przy rozbudowanych umowach kwota za wypisy może sięgnąć kilkuset złotych.

Czynniki wpływające na wysokość kosztów notarialnych przy zakupie domu

Taksa notarialna to punkt wyjścia, ale ostateczna kwota zależy od kilku zmiennych. Przed wizytą u notariusza warto je wszystkie uwzględnić w swoim budżecie.

Na łączny koszt notarialny wpływają:

• wartość nieruchomości podana w umowie,
• źródło finansowania zakupu (gotówka czy kredyt hipoteczny),
• rynek pierwotny lub wtórny,
• liczba wypisów aktu notarialnego,
• konieczność założenia nowej księgi wieczystej,
• skomplikowanie stanu prawnego nieruchomości.
• Jeśli dom kupujesz na kredyt, notariusz pobierze również opłaty związane z ustanowieniem hipoteki. Warto wcześniej zapytać kancelarię o szacunkowy kosztorys, aby móc dokładnie zaplanować wydatki. 

Szczegółowe informacje o tym, jak rozkładają się koszty notarialne przy zakupie mieszkania, znajdziesz również na blogu J.W. Construction, gdzie temat jest omówiony z perspektywy rynku pierwotnego.

Kto opłaca koszty notarialne przy zakupie domu?

Przepisy nie wskazują jednoznacznie, która strona transakcji ponosi koszty notarialne. W praktyce przyjęło się, że płaci kupujący, ponieważ to on jest bezpośrednim beneficjentem sporządzonego aktu. Sprzedający ponosi wyłącznie koszty związane z podatkiem dochodowym od zysku ze sprzedaży nieruchomości, jeśli ten podatek go dotyczy.

Podział kosztów między stronami można jednak ustalić inaczej w drodze negocjacji. Zdarza się, że sprzedający przejmuje część opłat jako element uzgodnień przy finalizowaniu transakcji. Każda sytuacja jest indywidualna i warto tę kwestię omówić przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Jak obliczyć koszt aktu notarialnego przy zakupie domu?

Zakup domu wartego 600 000 zł z rynku wtórnego, finansowanego w połowie kredytem, generuje następujące koszty notarialne:

• taksa notarialna: 1 010 zł + 0,4% z 540 000 zł = 3 170 zł netto (3 899,10 zł brutto),
• PCC 2%: 12 000 zł,
• wpis prawa własności do KW: 200 zł,
• wpis hipoteki do KW: 200 zł,
• podatek PCC: 19 zł,
• wypisy aktu notarialnego: zależnie od liczby stron, orientacyjnie 100-300 zł.

Łączny koszt w tym przykładzie przekroczy 16 000 zł. Przy zakupie z rynku pierwotnego kwota ta byłaby znacznie niższa ze względu na brak PCC.

Wybierając lokum od J.W. Construction, nie tylko oszczędzasz kilkanaście tysięcy złotych na podatku od czynności cywilnoprawnych, ale zyskujesz też pewność opieki doświadczonych doradców, którzy pomogą Ci zoptymalizować pozostałe koszty okołotransakcyjne. 

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje notariusz przy kupnie domu za 400 tys.?

Taksa notarialna dla transakcji o wartości 400 000 zł wynosi maksymalnie 1 010 zł + 0,4% z 340 000 zł, czyli 2 370 zł netto (2 915,10 zł brutto). Do tego dochodzi PCC w wysokości 8 000 zł (rynek wtórny), opłaty sądowe za wpisy do KW oraz koszty wypisów. 

Kto pokrywa koszty notarialne przy zakupie domu?

W praktyce koszty notarialne ponosi kupujący. Strony mogą jednak ustalić inny podział w trakcie negocjacji, co warto uwzględnić w umowie przedwstępnej.

Czy można negocjować wysokość taksy notarialnej?

Tak, taksa notarialna określa stawki maksymalne, a notariusz może zastosować niższą stawkę. Warto zapytać o to wprost, szczególnie przy transakcjach o wysokiej wartości lub przy stałej współpracy z daną kancelarią.